Grunddienstbarkeiten: was ist das eigentlich?

Ihr Nachbar geht seit Jahren regelmäßig über Ihren Grund. Darf er das?

Wenn jemand über das Recht verfügt, über das Grundstück eines Nachbarn zu gehen oder zu fahren dann handelt es sich bei diesem Recht sehr wahrscheinlich um eine Dienstbarkeit.

Was sind Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind Rechte an einem fremden Grundstück und werden auch Servituten genannt. Es gibt zahlreiche unterschiedliche Dienstbarkeiten, beispielsweise das Wegerecht, das Wohnrecht oder das Wasserrecht. Unterschieden wird zwischen Personal- und Grunddienstbarkeiten. Bei Grunddienstbarkeiten ist das Recht mit dem Eigentum am Grundstück verknüpft, d. h. der jeweilige Eigentümer des Grundstückes darf das Recht ausüben bzw muss die Ausübung dulden (zB. Wegerecht). Bei Personaldienstbarkeiten wird das Recht einer Personen eingeräumt und wird nicht übertragen (z.B. Wohnrecht). In diesem Artikel werden nur Grunddienstbarkeiten behandelt.

Dienstbarkeiten verpflichten den Eigentümer des dienenden Grundstückes zum Dulden der Rechtsausübung durch den Eigentümer des herrschenden Grundstückes. So hat beim Wegerecht der Eigentümer des dienenden Grundstückes das Begehen des Weges durch den Eigentümer des herrschenden Grundstückes zu dulden. Dienstbarkeiten müssen möglichst schonend ausgeübt werden.

Begründung und Eintragung im Grundbuch

Dienstbarkeiten werden meistens durch Vertrag oder durch Ersitzung erworben. Wenn ein Weg über ein fremdes Grundstück über zumindest 30 Jahre benutzt wird ist einen Dienstbarkeit ersessen. Auch durch Gerichtsurteil, Testament oder auch durch Grundteilung können Dienstbarkeiten begründet werden. Mehr dazu in diesem Artikel.

Wesentlich ist beim Erwerb die Eintragung im Grundbuch, wodurch die Servitut begründet und die Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten erreicht wird. Zu beachten ist, dass bis ins Jahr 1997 Grunddienstbarkeiten in Vorarlberg jedoch nicht verbüchert werden konnten. Dadurch existieren noch viele außerbücherliche Dienstbarkeiten.

Verlust von Dienstbarkeiten

Ist eine Dienstbarkeit nicht verbüchert, kann sie bei einem Verkauf des dienenden Grundstückes verloren gehen. Der Erwerber darf auf den Grundbuchsstand vertrauen und erwirbt ohne die Serviutut. Ausgenommen davon sind offensichtliche Dienstbarkeiten, also solche die in der Natur klar erkennbar sind, wie ein Trampelpfad. Der Erwerber übernimmt also auch außerbücherliche Dienstbarkeiten, wenn diese erkennbar waren oder er sonst Kenntnis davon hatte. Es ist daher ratsam, beim Grunderwerb die Liegenschaft zu besichtigen. In Vorarlberg gibt es zudem die hier beschriebene Ausnhame zu beachten.

Dienstbarkeiten können auch dadurch verloren gehen, wenn sie 30 Jahre lang nicht ausgeübt werden. Der Belastete ersitzt dadurch die Freiheit von der Dienstbarkeit.

Widersetzt sich der Belastete gegen die Ausübung des Servitutes über den Zeitraum von drei Jahren und wird in dieser Zeit keine Klage erhoben, geht die Dienstbarkeit ebenso verloren. Mehr dazu in diesem Artikel oder bei einer Beratung in unserer Kanzlei